中堅REITである「みらい投資法人」は株価が比較的安く、分配金も恐れていた程には減配されずいるため、利回りは高めとなっています。しかも三井物産が運営に関与している為、スポンサーの安定性は他の中堅REITよりは高いと判断しております。そのためポートフォリオのコア・アセットとして位置付け、以前から保有しております。

そこで、みらいREITが受けたコロナ禍の現状を2020年4月期決算説明・質疑応答要旨から抜粋して纏めてみたいと思います。

みらい投資法人の株価、利回り

株価37000円程度、分配金は2020年10月期で1380円、2021年4月期で1150円となっており、合計すると今期は2500円程度の分配金が想定されています。分配金利回りとしては6.7％程度とかなり高い水準です。

仮に、分配金のボトム圏である「2021年4月期の1100円台」の分配金が続いても、利回りは6％程度となるため、現在の株価からすれば魅力的な水準ではないかと思います。

今後、コロナ禍で影響を受けたみらいREITのポートフォリオ再構築「リバイバルプラン」を進めて、1300円中盤の分配金を確保することができれば、さらに配当利回りは向上することになるでしょう。

足下の不動産リーシング状況は？

現在、コロナ禍の影響で不動産マーケットにも逆風が吹いています。リーシング活動は再開されていますが、感覚として7割程度の回復とのこと。

弱々しいとも言えますし、だいぶ回復してきたともとれます。何とも形容しがたい回復度合いだと思います。

テレワーク拡大もオフィス需要は底堅い

テレワークでオフィス削減の動きもある中で、みらいの場合は大挙の申し出は数件しかない、ということで限定的のようです。その点は一先ず安心できると思います。

一方で、削減するだけの話では無く、反対に社員間の距離を確保する為に増床を考えている事例もあるとのことで、オフィス需要は大きく減ることは想定していない様子。

結婚式場や商業施設は悪影響が出ているものの、秋以降の結婚式予約は増加

商業施設や結婚式場などはどうしてもコロナの影響が大きく出てしまう状況にあるようです。しかしながら、商業施設では客足が戻りつつあること、結婚式場では「式の中止」は多くなく、時期を「感染収束が見込まれる秋以降」ずらすことによって執り行う予約が増えてきているとのこと。

今後は、どの不動産が狙い目か？

みらいでは現状、以下の4つに狙いを定めている様子です。言い換えれば、コロナ禍であってもこれらの不動産は極めて安定した需要があるとも言えるでしょう。今後の良い投資ヒントにもなりそうです。

1. 賃料が周辺より安い、中規模オフィス
2. 業績が堅調なスーパーマーケット、ホームセンターが入居している施設
3. コロナ禍で活発化しているEC向けの物流施設
4. 底地

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